大城市房地产市场的回暖在第四季度会逐步明显
中央政府门户网站 www.gov.cn 2014-10-22 09:35 来源: 中国政府网
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    国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运10月21日表示,今年以来,面对错综复杂的国内外形势,党中央、国务院总揽全局、把握大势,坚持稳中求进、改革创新的工作总基调,科学统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险,在区间调控基础上更加注重定向调控,国民经济在新常态下运行总体平稳、稳中有进、稳中提质。随着2014年第三季度宏观经济数据陆续公布,我们再次聚焦我国经济形势。怎么看懂这些百分比所代表的含义?数字总是有升有降,怎么理解这些变化?是否达到我们的预期?下一步发展趋势如何?请听专家为您深度解析!

    [主持人]您再跟大家分析一下第四季度的经济发展情况趋势是怎么样的?而且中国政府设定的7.5%左右的2014年全年增长目标是否能达成?

    [张立群]第二就是房地产投资。房地产投资在全部投资所占的比重和基础设施差不多,但是房地产投资现在有一个增速持续下降,而且下降的幅度在各类投资当中是最大的。房地产投资的这个变化我觉得刚才谈到,一个是拿地难,一个是卖房难,拿地难的问题我想可能是需要比较长的时间来解决,因为现在我们人口的布局过度集中在大城市,所以房地产企业跟随着需求走,必然也集中在大城市发展,但是大城市现在就有一个建设供地紧张的问题。像北京在五环以里要找到建设工地已经很困难了,因此就导致了拿地难,导致开发商在大城市拿地的竞争非常激烈,土地开发成本上升得很快,这是导致房地产企业行业内重新洗牌的重要原因。但是卖房难就和房地产市场相关,现在大城市应该说从它的人口规模,特别是这个地方人口的年龄结构来看不会缺少买房的需求。但是现在出现卖房难,大城市的房地产市场交易量也明显偏冷,我认为主要的原因就是买落的预期,买房者都认为未来房价会下降,都在等待,这种等待就导致大城市也出现卖房难。我想如果既不容易拿地又不容易卖房,那在这种环境下,这个房地产业的转型和调整很有可能是一个比较激烈的转型和调整,这种转型和调整对于稳增长是不利的。

    所以我想在第三季度我们各级政府实际上已经有针对性地采取了很多的措施,比如说调整限购的政策,包括对按揭贷款相关的认定标准人民银行和银监会也做了调整,这些政策我想它的效果未来会逐步表现出来。之所以我认为它会表现出来就是说在大城市这些买房的需求实际上作为一个存量一直在续接当中,而不是说永远就不会再买房。因为我们看到在大城市,比如在北京,很多年轻人居住的状况我个人感觉是很窘迫的,比如说四五个人合起来租一套房。北京有一个北四村,那个地方的村民有6000人左右,但是在这个村里面租房的年轻人9万多人,这中间专科以上学历的包括80%。所以这些情况表明像北京,包括和北京相类似的这些特大城市,住房的问题应该说解决得远远没有到位。因此我们说至少这个刚性的买房需求在这些大城市这个数量是比较大的,而且是在不断增加的。比如说两个年轻人结婚了,再合租的话或者再只租一个床位的话非常不方便,如果他们结婚在北京找到了自己的发展岗位,双方的家庭也支持的话,应该说是有这个买房能力的。因此,他也会形成这种有效的买房需求。

    [主持人]所以这个卖房难不会是一个持续的问题是吧?

    [张立群]对,卖房难的问题我想在大城市是一个短期现象,这种刚性的,特别是改善性的买房需求,在大城市数量是很大的,而且最近在等待当中正作为一个存量加快地在增长。如果这个存量不会消失的话,最后它还是要释放,而支持它释放的条件我觉得也正在成熟当中。第一买落的预期是盯着房价的,只有当房价不断实际下降的时候,这个预期才会不断被增强。但是我认为大城市房价持续、显著下降的可能性应该说很小。原因就是大城市房地产的开发成本现在是相当高的,就是我刚才说的这个拿地难,由于土地的开发成本很高,使得开发商降价销售的空间是有限的,除非他愿意亏损。像北京今年上半年在西城区推出的花家胡同这个地块,最后就是单位楼面的销售价格每平米要在9.6万元以上,这就是由开发成本顶起来的价格。所以你让开发商让利销售我觉得空间不是很大。而且在大城市发展的这些房地产开发企业既然能在这些地方拿到地,都是有一定的实力的,所以不到迫不得已他不会说亏损卖房的。

    所以从大城市房价的变化来看,到目前为止只是微弱的变动,而没有明显的价格下降,所以这种情况最后就会由市场来引导买落的预期发生改变,而在这些预期逐步改变的时候,我们在限购方面政策的调整,特别是在房贷政策方面的调整会发挥很重要的作用。比如改善性的需求,北京买第二套房的贷款首付比例是70%,这个门槛很高,如果按照现在认贷不认房的新规定,只要还清以前的房贷,买第二套房也可以享受首套房的标准,就是首付降到30%,那这对支持改善性需求的释放的作用是会很明显的。所以我想这些措施的效果应该在第四季度会越来越明显地反映出来,大城市房地产市场的回暖,我觉得在第四季度会逐步明显起来,这样开发商卖房难的问题因为开发商现在主要集中在大城市发展,就会得到明显的缓解。当它资金的回流加快存量房减少的时候,那么拿地建房的活动就必然逐步恢复。所以我想房地产投资的增长有望在第四季度从这样一个比较快的回落转到相对比较平缓的回落,甚至逐步由落转稳。这些变化和基础设施投资的变化组合起来就会支持我们投资的增长由前三季度,比如持续回落开始转到比较平缓的回落,或者由落转稳。这种变化就会和消费的平稳增长,包括出口增长比上半年有改善,就是这三架马车组合起来,会在第四季度支持我们整个经济走向平稳,不会再继续回落。所以全年7.5%左右的预期目标我认为是可以完成的。

责任编辑: 胡国香
 

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