国有土地房屋征收必须"补偿先行"
新华社北京１月２２日电（记者邹伟、崔清新）国务院２１日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，在作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
新条例规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。
新条例明确，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
新条例还规定，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
征收范围确定后“违建”不补偿
新华社北京１月２２日电（记者邹伟、陈菲）针对一些地方存在的房屋征收前“突击”改扩建，以期获得更多补偿的现象，国务院２１日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》给出了明确规定，以杜绝此类投机取巧、侵占公共利益的非法行为。
新条例明确，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过１年。
有关专家认为，在公告征收范围之后新建、扩建、改建房屋，如果给予补偿，于法于理不合，对纳税人和其他守法的被征收者不公平。但有些由于历史原因形成房屋手续不全的，应当先由有关部门进行认定、处理。
对此，新条例专门作出规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
新条例还规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
“新拆迁条例”：尊重被征收人选择权 可选两种补偿方式
新华社北京１月２２日电（记者隋笑飞、陈菲）国务院２１日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
中国法学会民法学研究会会长、中国人民大学副校长王利明指出，从实践来看，因征收与拆迁所引发的各种矛盾，很多体现在征收补偿的标准和补偿的公平性方面。条例针对实践中存在的主要矛盾，集中就补偿制度作了重大完善。
条例规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
条例规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
此外，条例明确规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
改“拆迁”为“征收” 新条例突出保障被征收者权益
新华社北京１月２２日电（记者邹伟、陈菲）国务院２１日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中，一个显著的变化，就是删去了旧有条例中令人敏感的“拆迁”，代之以“征收”。
“拆迁”二字，此前已在《城市房屋拆迁管理条例》中存在了２０年之久。１９９１年，国务院发布上述条例，２００１年对其做出修改。２００７年１２月，国务院常务会议审议的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例（草案）》中，“拆迁”依然在列。而在２０１０年１月、１２月的两次向社会公开征求意见稿中，其表述已经变为“国有土地上房屋征收与补偿”；直到21日公布的新条例，“拆迁”二字彻底摒弃。
有“征收”，就应该有相应的“补偿”。多位专家认为，透过这一字面改动，可以看到新条例更加突出房屋征收和补偿的规范、公平、合理；而且，在新条例的修改过程中，规范公权和保障私权的法治理念在不断强化，更注重工业化、城镇化建设与保护被征收人合法权益之间的统筹兼顾，使公共利益和私人利益得到更好的协调与平衡。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》自公布之日起施行。２００１年６月１３日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
国有土地房屋非“公共利益”不得征收
新华社北京１月２２日电（记者邹伟、杨维汉）在何种情况下才能对国有土地上的房屋进行征收？国务院２１日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定，必须以“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要”为前提。
“公共利益”包括哪些具体情形？新条例列出了六方面的具体内容：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
新条例规定：确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
北京大学法学院副院长沈岿表示，公共利益是一个抽象概念，具体操作中很难界定，是一个世界性的难题。旧条例的问题在于没有严格区分公共利益和商业利益，特别是用于房地产开发，也可以进行拆迁，由此产生了很多社会矛盾。新条例以列举的方式对公共利益进行了界定，排除了一些显然处于商业目的、与公共利益无关的用途。
沈岿说，更为关键的是，新规定中强调了程序的作用。比如通过听证会的方式听取被征收人意见，确定征收是否正当。此外，涉及旧城区改造等城市规划问题时，引入了公民代表的参与。这些规定改变了过去“政府说了算”的局面，政府需要更多倾听民意，并且在必要的时候根据民意修改原有的方案。
暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任
新华社北京１月２２日电（记者隋笑飞、陈菲）根据国务院２１日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任。
国务院法制办介绍，从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。鉴于此，条例禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
条例规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
此外，条例还规定，采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
中国法学会民法学研究会会长、中国人民大学副校长王利明认为，条例明确了政府是征收补偿的主体，并禁止建设单位参与搬迁，这些都有助于化解长期以来因建设单位作为拆迁主体所引发的各种社会矛盾，有助于维护社会稳定。
如何走稳搬迁“平衡木”？——聚焦《国有土地上房屋征收与补偿条例》
新华社北京１月２２日电题（记者杨维汉、陈菲、邹伟）搬迁，既要维护公共利益，又要保障被征收房屋所有权人的合法权益。这个“平衡木”如何走稳，考验各方智慧。
备受社会瞩目的《国有土地上房屋征收与补偿条例》２１日向社会公布。这部“新拆迁条例”的草案于２０１０年１月２９日和１２月１５日两次向社会公开征求意见。条例直接关系人民群众切身利益，对于各方关心的拆迁补偿、公共利益的界定、征收程序、强制搬迁等都作出了明确规定。
取消行政自行强拆 申请司法强制执行
条例规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。
中国政法大学法学院院长薛刚凌说：“过去往往是行政机关委托相关企业来搬迁。企业为了实现经济利益，过程很不规范，强制搬迁过程中会出现一些恶性事件。条例实施后，行政机关只能到法院申请强制执行，制度设计者希望通过司法程序的设置来保障群众合法权益，把风险降到最低。”
国务院法制办有关负责人介绍，全国人大常委会办公厅２００９年８月向社会公开征求意见的《行政强制法（草案）（三次审议稿）》第十三条规定，行政强制执行由法律设定。本条例是行政法规，不宜再设定行政强制执行。因此，条例取消了原条例中行政机关自行强制拆迁的规定，规定由政府申请法院强制执行，这样也有利于加强对政府征收补偿活动的制约，促使政府加强和改进群众工作。
“制度的前进受到现实情况的制约，很难一步到位，只能逐步推进。通过法院来强制执行是个进步，毕竟司法机关可以对行政机关进行制约。”此外，薛刚凌认为，搬迁需要行政机关、法院和评估机构联动，也需要被拆迁人配合，这也是条例的一个特色。
房屋征收应先补偿后搬迁 禁止采取暴力威胁迫使搬迁
“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”条例明确规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
据了解，条例两次征求意见稿中没有明文提出先补偿、后征收，在正式出台的条例中增加规定，把“先补偿、后征收”作为一个原则确定下来。
条例规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
条例还规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
中国人民大学副校长王利明说：“条例明确了政府是征收补偿的主体，并禁止建设单位参与搬迁，要求房屋征收实施单位不得以营利为目的。这是制度设计者希望通过禁止性规定规范搬迁活动，强化对被征收人权益的保护。这些都有助于化解长期以来因建设单位作为搬迁主体所引发的各种社会矛盾，有助于维护社会稳定。”
明确征收补偿标准 征收私宅应优先保障住房
因搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平。征收补偿是各方高度关注的问题。
条例规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
王利明说：“相对于过去的条例，新条例的补偿制度作了重大完善，从而使搬迁更加公平。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿，这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。”
条例规定，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。
王利明说，这就意味着，如果被征收人符合住房保障条件，征收程序启动以后，被征收人可以优先享受住房保障，这也充分体现了物权法中征收个人住宅应当保障其居住条件的精神。
旧城改造不满征收补偿方案 政府应组织听证会并修改方案
条例规定，市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
国务院法制办有关负责人介绍，征求意见过程中，有人提出应当加大公众参与度，让程序更加公开透明。因此就有了“听证会”这个程序设计，并且政府要根据听证会情况修改方案。
征收程序是规范政府征收行为，维护被征收人合法权益，促使政府做好群众工作的重要保障。公平、公开、公正的原则也在条例中充分体现。条例明确规定：“房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。”
同时，条例在征收程序上也增加了公开透明和公众参与的规定。条例规定，征收补偿方案应征求公众意见；政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布；被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
明确公共利益范围 加强规划调控作用
在条例征求意见过程中，有意见认为，公共利益的界定过宽，主张具有商业性质、营利目的项目都不应当属于公共利益；也有意见认为，对公共利益的规定还不够全面，主张凡是实施城市总体规划，为城市发展和建设进行的重大工程，由政府组织或者主导的住宅小区、经济开发区、工业园区、商业街区等城市建设，都应当属于公共利益。
对于公共利益，条例规定了６种情形：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
国务院法制办有关负责人说，对公共利益的问题高度重视，收集、研究了国外情况和做法，作了大量的调查研究，多次进行专家论证，广泛听取意见，才作出了上述规定。
同时，为了加强规划的调控作用，条例还规定，确需征收房屋的各项建设活动都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并要求制订规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
