房贷缘何收紧“钱袋子”

主持人：记者 温源

特邀嘉宾：中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任 倪鹏飞

“个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍”“首套房贷利率由原来的8.5折上调至9折”……春节刚过，京沪广杭等国内一二线城市陆续上调房贷利率，市场预测，将有更多热点城市跟进。数据显示，今年1月全国首套房贷款平均利率环比微涨0.01%。此轮房贷调整究竟是给去年以来的“购房热”降温，还是为了驱赶市场资金尽快“脱虚向实”？记者就此采访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

记者：近日，天津、广州、青岛等城市相继出台了房贷收紧措施。此轮房贷收紧的原因及目的是什么？

倪鹏飞：近年来，由于城市发展、公共服务、人口流动和土地供给等差异，加上在此基础上市场预期的强化，房地产市场呈现日益加剧的分化趋势。三、四线及以下城市库存积压严重，一、二线热点城市需求火爆但供给不足。为此，中央提出房地产调控“分城施策”方针，但是地方和部门在执行过程中存在偏差。金融机构出于营利性和安全性等目标考量，偏好向一、二线城市房地产市场通过利率优惠，下调首付等方式提供成本更低、杠杆更高的资金，甚至不惜利用监管漏洞让大量资金绕道违规进入房地产市场。相对宽松的房贷助推了去年一、二线热点城市楼市过热和房价泡沫的产生，因此有必要通过收紧房贷、提高资金成本的方式为楼市降温。

总体上，此轮房贷收紧就是要落实中央经济工作会议提出的“房子是用来住的”定位，服务“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”的调控目标，让房贷及相关资金的成本和杠杆回归合理水平，解决过去金融机构对一、二线城市过于宽松的信贷问题，使炒房在成本和杠杆方面受到约束和限制，让住房消费需求得到合理的支持，同时也引导更多的资金回归实体经济，服务实体经济。

记者：房贷收紧会给未来的房地产市场，比如房价、成交量、市场预期等方面带来哪些影响？有人认为，随着房贷收紧以及房产税的到来，热门城市的房地产市场将迎来拐点，您对此如何看待？

倪鹏飞：资金无疑是限制潜在需求的有效工具。此轮房贷变化会对热点城市的房地产需求产生显著影响。基于成本考虑和条件限制，不合理的楼市消费会减少，加上其他措施的作用，房地产投资与投机行为也将下降。预计受房贷和资金面收紧影响，未来一段时间的房地产成交量会出现较为明显的下降，房价将逐步趋稳，市场预期会更加冷静，购房者或许会进入观望状态。

目前热点城市的炒房行为放大了楼市虚假需求，导致房价虚高，通过收紧资金和开征房产税等措施将挤出泡沫和抑制炒房。但由于人口持续流入而带动的真实消费支撑，一、二线热点城市不会立即出现长期拐点。但对于那些炒房严重，后续人口流入和购买力有限而难以接盘的城市，可能意味着房价长期拐点的到来。

记者：您对未来一年乃至更长时期的房地产市场运行趋势作何判断？

倪鹏飞：党中央对房地产市场问题高度重视，不仅明确了住房的定位，确定了楼市调控目标，而且作出了构建长效机制的决定。我判断，未来一年房地产市场将呈现平稳调整态势：销售量明显下降，价格平稳或略有下降，投资将保持3%左右的增长。当然，不同层级的城市仍将呈分化态势。

由于我国正处于城镇化加速进程中，而且城市集群化和大型化趋势还在加强。尽管在一些三、四线及小城市长期面临人口流失和去库存的压力，但一、二线城市，以及区域城市群内中心城市周边的中小城市与小城镇，由于人口流入、住房消费需求旺盛，预计未来仍将有一轮房地产复苏和回暖周期。

记者：准备买房的老百姓该如何应对此次房贷收紧？您有何建议？

倪鹏飞：消费者要根据家庭状况、发展规划和家庭支出的轻重缓急合理规划解决住房消费问题。由于资金收紧将导致购房成本增加和信贷额度受限，我建议购房家庭应该考虑适当缩小购房面积和档次，让消费处在可承受的合理水平，避免贪大求高。目前市场仍处在供需博弈的胶着期，房贷成本增加将间接改善租赁市场供给条件，因此先租后买、持币观望也不失为一种务实之选。（主持人：记者 温源 特邀嘉宾：倪鹏飞）

【嘉宾小介】

倪鹏飞，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任，中国社会科学院财经战略研究院院长助理，城市与房地产研究室主任，研究员，博士生导师。