广东至少1300个城镇老旧小区将改造：鼓励实施规模化改造，精简工程审批全流程

2月5日，省政府官网发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》（下称《意见》），明确今年全省要开工改造不少于1300个城镇老旧小区，其中重点改造2000年底前建成的小区，分基础类、完善类、提升类3类进行改造，并对资金保障、工程推进等重难点问题进行明确。

重点改造2000年底前建成的小区

老旧小区改造是重要的民生工程，也是未来城市建设模式转变的方向和重点。此次《意见》明确了改造目标，今年全省要开工改造不少于1300个城镇老旧小区，惠及超过25万户居民，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。而到“十四五”期末，要基本完成广东2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，有条件的地区力争完成2005年底前建成的老旧小区。

哪些小区能纳入改造范围？《意见》明确，城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）将被纳入，并重点改造2000年底前建成的老旧小区。

《意见》同时强调，计划征收拆迁和纳入棚改范围的小区（独栋住宅）不得作为改造对象。符合要求的国有企事业单位自建或混建、军队所属城镇老旧小区，按属地原则纳入改造范围。

《意见》还明确了3类改造内容，分别是基础类、完善类、提升类。

基础类是指为满足居民安全需要和基本生活需求的改造内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、道路、供气等基础设施。

完善类是指为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。而提升类是为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的改造内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造。

针对不同改造内容，《意见》指出基础类要发挥财政资金的主导作用，做到应改尽改；完善类要在尊重居民意愿的前提下，做到宜改即改；提升类则要按照政府引导、市场化运作的模式，做到能改则改。

鼓励社会力量参与设计改造运营

在不少地市老旧小区的改造中，如何广泛发动各方参与是个难题。此次《意见》提出，要建立和完善党建引领城市基层治理机制，社区党组织统筹协调居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造工作。

在具体推进上，《意见》支持城镇老旧小区实施规模化改造，鼓励采用工程总承包（EPC）、国企平台等市场化方式推进。并推动规划师、建筑师、建造师、监理师、造价师等进社区辅导。但是对涉及历史文化名城、历史文化街区、不可移动文物、历史建筑的改造项目，应严格遵循相关保护修缮要求。

小区改造完成后，可根据实际选择聘用物业服务企业、准物业服务或实行业主自治管理，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则。鼓励多渠道筹集管理维护资金，比如通过增设停车位、开辟广告位等方式增加小区公共收入来源。

《意见》也提出推动社会力量参与，比如鼓励国有企事业单位等原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引社会力量参与各类服务设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。对增设停车库（场）、经营性服务场所、加装电梯等改造项目，可探索“改造＋运营服务”一体化的市场运作模式推进小区改造。

推进存量资源整合利用。鼓励各地按照连片整合、统筹配套、分批推进的要求，进行大片区或跨片区联动改造，实现片区基础设施、服务设施、公共空间等共建共享。

居民可通过公积金出资参与

在老旧小区改造中，另一大难题是资金。《意见》特别对改造资金进行了规范和指引，提出要建立改造资金合理共担机制。

首先明确各地级以上市人民政府要制定居民参与出资指引，合理确定居民出资比例。居民则可通过直接出资、使用住房公积金、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式出资。

《意见》还鼓励各地争取中央补助资金，将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，重点支持基础类改造内容。但中央补助资金要重点支持改造2000年底前建成的城镇老旧小区，可适当支持2000年后建成的城镇老旧小区，但不得超过国家规定的限定年限和比例。

同时，各地要对城镇老旧小区改造给予资金支持，可纳入国有住房出售收入存量资金使用范围，并积极争取通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。

《意见》也提出运用金融手段，鼓励银行业金融机构针对性开发授信产品，在风险可控、商业可持续的前提下，对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。也支持改造工作的运营主体运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债权融资，但不得承担政府融资职能。

具体实施时，《意见》提出精简改造项目审批全流程。推行网上审批、联合审查和并联审批，不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。不改变建筑面积、总高度、层数、外立面，且不影响建筑安全的项目，可免于办理建设工程规划许可证。对不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，且实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。（记者 张子俊）