新年降房贷首付比 国务院背后意味

导语：下调房贷首付比例政策，在切实满足普通居民购房需求的同时，其实也是国务院发力供给侧改革，推进房地产行业去库存关键举措

在研究供给侧改革方案的中央财经领导小组第十二次会议召开6天后，国务院推出去库存、惠民生的大实招：降低房贷首付比例。

2016年2月2日，中国央行和银监会联合发布的通知称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

这意味着，中国首套房房贷首付比例实际上已经下探至20%，二套房房贷首付比例则下探至30%，创下自2010年以来的新低，国务院为满足普通居民购房需求的政策优惠程度，近年罕见。

专家普遍认为，此次下调房贷首付比例，既是一项实实在在的惠民生举措，又是一次国务院贯彻落实中央“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的供给侧改革具体政策。从长远看，政策对消化中国房地产库存，稳定经济增长，推进新型城镇化等方面，都将起到重要的推进作用。

意味一：释放低杠杆刚需

在民生证券研究院高级宏观研究员朱振鑫看来，去库存压力有增无减，未来亟需激发合理购房需求。此次下调房贷首付比例，即是一个惠民生政策，又是一个侧重于从供给侧发力去库存、稳增长的精准政策。中国的城镇化率和自有住房率还很低，未来合理的购房需求还有很大空间。

朱振鑫说，房地产产业比较长，对经济的带动效应非常明显。而同时在新型城镇化的背景下，很多居民尤其是农村居民是有购房需求的，只是他们在购房信贷融资这方面的条件不太完善，长期以来，他们的储蓄率较高，但信贷杠杆率很低。因此，从信贷入手，让购房者的潜在需求释放出来，从信贷角度讲也是很安全有效的。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说，这次政策操作主要针对首次购房的中低收入者，从银行业评估，他们的信贷和储蓄结构都是优质的。从这个角度讲，消费贷端的问题解决了，也有利于进一步降低开发贷端的风险。

此次下调房贷首付比例政策，在切实满足普通居民购房需求的同时，其实也国务院发力供给侧改革，推进房地产行业去库存关键举措。

在今年1月26日下午召开的中央财经领导小组第十二次会议上，国家主席、中央财经领导小组组长习近平发表重要讲话强调，供给侧结构性改革的根本目的是提高社会生产力水平，落实好以人民为中心的发展思想。此次会议要求，在适度扩大总需求的同时，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，从生产领域加强优质供给，减少无效供给，扩大有效供给，提高供给结构适应性和灵活性，提高全要素生产率，使供给体系更好适应需求结构变化。

事实上，自去年10月以来，国务院总理李克强就一直在强调房地产行业去库存问题。去年10月23日，李克强在中央党校的讲话中坦承：“以往我们长期依赖的房地产，去库存问题也没有解决。”半个月后，李克强在“双十一”召开的国务院常务会议上明确提出，“围绕消费新需求，释放内需潜力、弥补民生短板。其中重要的工作之一就在于，以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。”

意味二：打通去库存“堰塞湖”

由于涉及投资和消费这两个中国经济传统动能的发动机，加上房地产行业本身上下游关联产业较多，巨大的库存压力不仅影响了这个行业的健康发展，而且对中国经济的稳定运行也带来了诸多不确定性。

1月19日，国家统计局发布的数据显示，2015年全年全国房屋新开工面积15.4亿平方米，比上年下降14.0%，其中住宅新开工面积下降14.6%。房地产开发企业土地购置面积2.28亿平方米，比上年下降31.7%。但房地产库存压力依然较大。截止到2015年12月末，全国商品房待售面积7.2亿平方米，比上年末增长15.6%。房地产库存主要集中在二、三、四线城市。

一方面是迫切需要满足的新消费需求，另一方面却是巨大的房地产去库存压力。如何打通二者之间政策“堰塞湖”，成为国务院需要着力解决的难点。

在相关专家看来，此次央行和银监会联合宣布降低房贷首付比例，正是通过消费信贷工具来解决“高库存”与新消费需求之间矛盾。中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军表示，从信贷政策入手，调整首付比例，体现政策区别对待的结构性导向，精准施策。

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，中国目前房地产的产能过剩，主要还是集中在二三线城市，央行和银监会宣布下调房贷首付比例，从政策操作本身来看，还是要解决去库存和稳增长的问题，但对中低收入者而言，政策本身也起到了一个托底的效果。

民生证券研究院高级宏观研究员朱振鑫认为，此前国务院一直发力的棚改、保障房工程，是从需求侧解决低收入群体的住房问题；现在下调商品房房贷首付比则是从供给侧入手，对下游满足购房需求、对上游释放库存压力。两者政策结合，从长远看，是稳定化解房地产去库存压力，满足新型城镇化的双重保障。

房地产行业也成为外资机构关注2016年中国经济运行的关键因素之一。渣打银行近日发布的一份预测2016年中国经济的研究报告称，2016年旨在增加进城务工人员购房需求的政府政策有望降低房屋库存，稳定房地产投资。房地产投资和出口的转好或将给2016年经济增长带来积极的惊喜。 (张向东)