2005年，我国商品住房市场运行中的一些问题逐渐显现出来。一是需求大于供给，拉动住房价格上涨过快，造成个别地区房地产投资规模过大；二是中低价位普通住房和经济适用住房供给不足；三是一些地区房地产开发商已经销售的住房中空置率相对较高，表明投资性和投机性购买比重较高。

　　为此，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发[2005]26号）调整了住房转让环节的营业税政策，规定：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。此次营业税政策的调整，对控制投机性炒房和投资性控房具有积极作用。第一，为了防止炒卖普通住房，损害广大群众对普通住房的消费需求，对个人购买住房不足2年转手交易的，不再区分普通住房和非普通住房，一律按售房收入全额征收营业税。第二，为了体现对普通住房和非普通住房的政策区别，对个人购买住房超过2年转手交易的，凡普通住房可享受免征营业税的优惠政策，凡非普通住房则按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税。

　　为方便基层税务机关操作，有关部门规定享受优惠政策的普通住房应同时满足三个条件：一是住房小区建筑容积率在1.0以上；二是单套建筑面积在120平方米以下；三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。另外，根据因地制宜、分类指导的原则，有关部门允许各地根据实际情况，对单套建筑面积和价格标准作适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　与此同时，有关部门联合下发了《关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号），要求各地不得擅自出台与中央宏观调控政策相违背的规定，必须严格执行调整后的营业税政策和现行房地产税收政策。同时，要求各地进一步加强部门协作，按照房地产税收"一体化"管理的要求，整合管理资源，全面落实税收征管措施，确保国家宏观调控政策的落实到位。此后，为明确"购房时间确定"、"以继承等非购买形式取得住房如何征收营业税"等具体操作问题，有关部门下发了《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）文件，明确界定了有关问题，切实保障了普通百姓的切身利益。

　　上述住房营业税调整政策出台以后，政策效应较好，为抑制房地产投机行为和过度投资发挥了积极作用。

　　2006年上半年，为切实调整住房供应结构，进一步整顿和规范房地产市场秩序、稳定住房价格，逐步解决低收入家庭的住房困难，国务院根据房地产市场所面临的新情况，对有关政策措施作了适当调整，下发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），提出了六条新的政策措施，其中也包括对住房转让环节营业税政策的调整，即：将原政策中的"2年"改为"5年"，进一步缩小了免税的范围，加强了对投机性炒房和投资性购房的税收调节力度。规定自2006年6月1日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其售房收入减去购买房屋价款后的余额征收营业税。

　　为贯彻落实国办发[2006]37号文件，税务总局及时下发了《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号）。考虑到税收政策的延续性、稳定性，同时为便于基层税务机关操作，普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，仍按照国办发[2005]26号、国税发[2005]89号和国税发[2005]172号文件执行。（财政部、税务总局提供）