一、房地产市场发展及当前主要问题

　　1998年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。

　　近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理，提高房地产开发项目资本金比例，控制城市拆迁规模，前不久还取消了个人住房贷款优惠利率的政策。房地产市场调控取得了积极成效，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。

　　在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是：

　　（一）房价上涨过快。当前房价上涨的主要特点：一是房价涨幅为2000年以来最高，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，2004年分别上涨14.4％和15.2％，今年一季度比去年同期又分别上涨12.5％和13.5％；二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升趋势；三是部分大中城市房价上涨过快，有的平均房价涨幅已连续二、三年在15％以上。据国家统计局城调队对35个大中城市的抽样调查，一季度商品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8％。；四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展；五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，2005年一季度35个大中城市二手住宅销售价格上涨11.4％。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。

　　（二）市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73％。东部地区和部分中心城市尤为突出。上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。

　　（三）部分地区房地产投资增长仍然偏快。2004年房地产开发投资增长28.1％，今年一季度在去年同期较高增幅的基础上又增长26.7％，高于全社会固定资产投资增幅。有13个省区市房地产开发投资增幅超过30％，其中6个地区超过50％，最高的达到115％。

　　（四）市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供应中，100平方米/套以上的占总量的60％—70％，有的城市高达87％。2004年全国经济适用住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1％下降到4.6％，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。

　　二、存在问题的原因分析

　　产生这些问题的原因是多方面的，有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。但是，也有许多不合理因素，最主要的是各种投资、投机需求大量增加，部分地区市场总需求偏大，导致价格上涨过快，扩大了房地产开发的利润空间，吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房投资，从而使房价进一步上涨。

　　（一）大量资金涌入房地产市场。近年来，银行存款利率较低，股票低迷，债市盘子小，钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降温，社会资金缺乏其他投资渠道。在这种情况下，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市场。特别是在负利率的情况下，居民个人住房贷款成本低，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。

　　（二）国内投资性购房和投机性炒房抬头。

　　一些城市房价较快上涨，社会各方面对市场产生较高预期，使得局部地区投资性需求迅速扩大，投机炒作现象严重。如曾经活跃一时的“温州炒房团”、“山西炒房团”，聚集资金在一些城市进行期房的买卖。城镇不少居民基于较高的房价上涨预期，也参与购房投资。投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅，进一步加剧了房价过快上涨的态势。

　　（三）境外资金参与国内房地产市场开发和炒作。一段时期以来，外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差，纷纷进入国内房地产市场。2004年，房地产开发全部利用外资超过实际使用外资的1/3，增幅达到34.2％，高于整个利用外资增幅20.9个百分点。今年1-2月，江苏、上海、广东房地产开发投资中利用外资分别是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。

　　（四）一些地方政府行为不规范。前几年部分城市盲目大拆大建，带来大量被动性住房需求，至今尚未消化。去年一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅需求的一半，有的甚至达到60％。在经营城市、经营土地的理念指导下，一些地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金，抬高了土地和房地产市场的价格。一些地方政府还在搞不切实际的形象工程、政绩工程。

　　（五）市场秩序比较混乱。一些开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段，谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，哄抬房价，误导市场预期。有的放慢开发和销售进度，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，带来房价短期内非正常上涨。

　　（六）不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨。随着房地产市场的快速发展，部分城市政府片面强调“以地生财”、“经营城市”，一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市。在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推动了房价非理性上涨。

　　三、稳定房价的意义和主要政策措施

　　保持房地产市场持续健康发展，始终是党中央、国务院高度重视的问题。今年以来，针对房地产投资规模和房价上升幅度过快的问题，国务院领导多次作出重要批示，温家宝总理在十届人大三次会议《政府工作报告》中指出：“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为今年宏观调控的一项重要任务。3月27日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发电[2005]8号），就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。建设部及房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位，坚决贯彻国务院部署，密切配合，积极研究落实国办电报的措施。

　　建设部会同有关部委对稳定房价问题进行了认真研究，提出：当前和今后一段时间，调控房地产市场，要突出稳定房价这个重点，采取积极稳妥措施，加强供应与需求的双向调控，侧重抑制不合理需求；同时，要整顿规范房地产市场秩序。调整供应，重点是改善市场供应结构，着力增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应；调控需求，重点是遏制投机性需求，控制投资性需求，合理引导改善性住房需求，控制拆迁带来的住房被动性需求；整顿规范市场秩序，重点是查处违规销售、恶意哄抬房价等行为。

　　国务院第88次常务会议，听取了建设部的汇报。充分肯定了建设部等有关部门前一阶段工作，明确了稳定房价的有关政策措施。

　　2005年5月9日，国务院办公厅又转发了建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发[2005]26号）。对稳定房价采取了以下主要措施：

　　（一）强化城市规划调控，改善住房供应结构。要求各地尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地区，住宅建设要以此类项目为主，并在有关计划中明确开工、竣工面积和占住宅建设总量的比例，尽快向社会公布，稳定市场预期。城市规划主管部门要根据中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，要优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。对中低价普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门提出规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。同时，要求加强对房地产开发项目的规划许可监管。

　　（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理。要求各地在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，对居住用地土地价格、住房价格上涨过快的城市，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。在土地出让公告和合同中，要明确开工与竣工的条件和时间要求、违约责任。严格土地转让管理，依法制止炒买炒卖土地行为。要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。

　　（三）调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。运用税收等经济手段，加大对投机性、投资性购房等房地产交易行为的调节力度。对个人购买普通住房不足两年的，销售时按销售额恢复征收营业税；个人购买普通住房超过两年（含两年）的，销售时继续免征营业税。同时要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。

　　（四）加强房地产信贷管理，防范金融风险。人民银行各分支机构要加大“窗口指导”力度，商业银行要加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，银监局要加大对国有商业银行房地产贷款的检查力度，加强风险提示，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。

　　（五）明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设与消费。对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、土地供应、信贷审核、税收征管等环节，给予优惠政策支持。对享受优惠政策普通住房的认定，要从严掌握，原则上应同时满足以下标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房、单套建筑面积在120平方米以下的住房、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房。各地可根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，具体标准可在上述标准基础上适当浮动，但向上浮动的比例不得超过20％，并报建设部等部门备案。

　　（六）加强经济适用住房建设，完善城镇廉租住房制度。要求各地按《经济适用住房管理办法》和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标制度，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低成本、控制开发利润。要求把城镇廉租住房制度建设情况，纳入省级政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。各地要抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，建立保障对象档案；切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金的规定，着力扩大廉租住房制度覆盖面。

　　（七）切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。严肃查处和严厉打击房地产开发企业、中介机构违法违规销售以及不履行开工与竣工时间、销售价格与套型面积控制等项目建设要求的行为。对各类违法违规行为，房地产主管部门要将其作为不良记录，纳入房地产企业信用档案，并公开曝光。

　　（八）加强市场监测，完善市场信息披露制度。要求各地加快建立健全市场信息系统，加强对市场运行情况的动态监测，准确判断建设用地供应、土地价格和房价变动趋势。要求各有关部门加强信息沟通与整合，适时披露土地供应情况、房地产市场供求及房价、地价变动等信息。同时加强舆论引导，促进市场理性发展。

　　四、社会各界的反应

　　总体看，社会各界对《意见》给予高度肯定，认为政策的出台非常及时，《通知》立足于促进国民经济和社会稳定发展，立足于维护普通居民的基本住房权益，立足于以经济手段调控市场，政策措施具有很强的针对性和指导性，对于遏制投机炒作行为，规范市场秩序，稳定住房价格将发挥积极作用。《通知》的出台，已经开始对社会各方面心理预期和行为发生影响。

　　（一）地方政府及主管部门方面。普遍认为，《通知》提出的各项政策措施对于巩固宏观调控成果，促进房地产市场持续健康发展，维护经济稳定运行和社会经济协调发展具有重要意义。同时也比较关注以下几个问题：一是部分中西部省市担心，本次调控提出的“突出重点、分别对待，因地制宜、分类指导”的原则在执行中可能会出现一刀切、急刹车，使当地处于发展上升期的房地产市场受到影响。二是一些中小城市担心政策贯彻落实中层层加码，致使地方自主性很少，操作空间很小，导致调控方向和效果的偏差。三是一些地方主管部门认为《通知》的有关调控措施还需进一步细化和明确，否则难以落到实处。

　　（二）消费者方面。一是普通消费者对稳定房价措施表示欢迎。据天津市抽样调查，75％的消费者认为调控能使其得到实惠，购房心态趋于稳定。二是一部分消费者认为房价会降，故等待观望、持币待购。少数房屋持有者担心房价大幅下降，手中房子贬值。三是一些消费者担心出现“上有政策、下有对策”，中央政策得不到落实或者执行中出现偏差。

　　（三）开发商方面。大多数开发商认为，调控措施对大幅攀升的房价会产生一定的抑制作用，但由于成本推动、需求拉动、政策作用滞后效应等因素的影响，今明两年房价还将稳中有升。不同区域的开发商对调控措施的敏感度差异较大，沿海地区及一些房价上涨较快城市的开发商比较敏感。不同类型的开发商对调控措施反应的表现也不同。部分实力较强的开发商反应较为积极，已开始调整战略、谨慎投资，或静观其变，等待具体措施出台后再做决定；部分实力较弱的开发商则担心被淘汰出局。也有少数开发商心存疑虑：一是担心矫枉过正，或者地方在执行国家政策时搞“一刀切”，“下猛药”，把握不好力度，导致房价大落。二是有些开发商的观望心态加重，有的加快了在建、在销售项目的开发进度，准备暂停新开项目；三是专事开发高档住宅的一些开发商压力较大，担心项目的销售前景。

　　（四）专家学者方面。专家学者普遍认为，目前的调控，中央重视、社会各界关心，已出台的各项政策措施科学、合理，调控时机合适。在各项政策措施作用下，房价将趋于稳定。但调控效果需要一段时间才能显现出来。少数专家持谨慎态度，认为调控政策能不能达到预期，关键在于政府的决心和相关措施的落实。