记者日前从权威渠道获悉，建设部、商务部等六部委共同签发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》已经悄然下发。该文件对外商投资房地产的市场准入、经营管理以及境外机构和个人购房等几大领域做了明确规定。《意见》中要求建设部、商务部、发改委、国土资源部、央行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局九大部门各自制定有关操作细则。

    三大领域定新规设限

    国家九部门“国六条”出台后，国内有关部门和一些专家希望尽快出台针对外资进入中国房地产市场炒作的限制政策。这次《意见》在充分调查和分析的基础上，针对外商投资房地产许多细节方面做出了明确的限制规定。

    意见要求境外机构和个人在境内投资非自用房地产，应遵循“商业存在”原则，申请设立外商投资企业。投资总额超过１０００万美元（含１０００万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的５０％；低于１０００万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

    未全部缴清注册资本金、未取得《国有土地使用证》和开发资本金未达到投资总额３５％的企业，将不得办理境内境外贷款、不予批准外汇借款结汇。

    在境内没有设立分支机构、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。反之，可以购买自用、自住的商品房，且采取实名制。

    境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、股权转让及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。

    此外，外汇局将加强审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇。

    《意见》对港澳台地区居民和华侨在内地购房采取了较为宽松的政策：“因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”

    防止外国人联手炒房

    自从２００２年取消了外销房和内销房的区别之后，我国在外资投资房地产方面没有了任何限制。这使得近年来我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内买房异常活跃。

    建设部在向国务院汇报近期工作时指出，外资通过收购在建项目或企业股权，在市场上直接购房，直接取得土地进行房地产开发等途径进入我国房地产市场，目的是赚取人民币升值、房价上涨等超值收益，削弱了我国信贷政策调控效果，加大了国际收支不平衡。

    “出台这个政策是十分必要的，外资进入国内房地产市场炒作已经成了中国房地产市场中重大的祸害，从国家利益的角度来说，政府要严厉打击国外资金进入国内房地产。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说，“在国际货币基金组织１８７个成员中，有１３７个成员国对外资进入房地产市场有严格限制。中国作为一个发展中的社会主义国家，更有责任与义务来保证每一个居民的居住权，更要出台相关的法律与政策来打击外资对国内房地产市场的炒作。”

    北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授表示，限制境外机构和非中国居民个人购房这个政策是可以理解的，这样做既防止了外国人联手炒房，也防止一些境外投资机构来炒房，抬高房价制造房地产泡沫。大多数国家都是在交易这个环节来进行限制。

    某网站开展的一次关于“外资炒房是否应控制”的联合调查显示，近八成被调查网民认为外资炒房是拉高房价的重要因素之一，对此亟需政府出台相关政策，给予限制性调控。

    阻击部分境外热钱

    新政策推出之后，作用将有多大？

    《意见》实施之后，“商业存在”将是一个基本原则。外资投资购买非自用房产，应遵循商业存在原则，按规定申请设立外商投资企业。其中投资总额超过(含)１０００万美元的，注册资本金不得低于投资总额的５０％。

    有关专家认为，这意味着以前一些金融投资机构和其他各种渠道进来的境外热钱，将不能够直接投资购房，必须经过批准、登记才行。

    “设置这个门槛的目的，是限制银行对外资房地产企业的贷款比例，改变以前房地产市场投资中贷款比例过高的情况。”董藩教授认为，“从房地产开发方面提高门槛，资本金方面的规定能够防止出现泡沫，减轻银行的贷款压力。”

    上海某房产代理机构负责人表示，此前，不少境外人士都是通过中介机构直接在内地购买房产，从资金进出到登记产权各方面几乎没有限制。而新规定中“工作、学习一年以上时间”的要求，将导致这部分个人投资者在内地购买房产受限。

    “对于资本实力雄厚的投资基金而言，这些措施的实际效果非常有限。”易宪容说。

    商务部研究院研究员梅新育认为，这些政策对于光明正大进入的外资是有效的，但对于以伪装方式流入的外资未必完全有效。

    易宪容说：“这些政策都相当温和，可以理解为是政府的试探性举措，如果市场反应超出了预期，政府部门可以在此基础上再调整实施下一步措施。”他认为，这些温和政策传递出的信号是，外国投资者必须充分考虑到政策风险。

    “这些举措的意义在于‘有胜于无’。”中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭表示了同样的观点。

    那么如何在实施过程中把握好度，从而有效地落实政策？

    哈继铭认为，外汇局应当加强对外汇流入的监管，并通过持有房产时间等标准来判断外资是否是短线投机的热钱。