新华社上海１１月１０日电（记者 叶锋）新建住房价格连续三个月环比“零增长”，经济对房地产依赖度明显下降，保障房建设和供应均创新高……调控之下，有“楼市风向标”之称的上海房地产市场正稳步回调、理性回归。专家表示，上海出现的积极变化是扎实贯彻国家调控政策的结果，也是上海经济转型的理性选择。

    房价“零增长” 调控显成效

    统计数据显示，上海新建住宅价格已连续三个月环比涨幅为“零”。１０月，上海二手房指数也出现自去年９月以来首次下跌。降温中，上海楼市正在进行合理调整。

    今年前三季度，上海全市商品房销售面积同比下降１３．１％，仅约１３００万平方米，月均销售面积出现了自２００５年以来的最低值。地产开发投资也逐季回落，前三季度分别比一季度和上半年回落４．１个和２．３个百分点。

    与此同时，新房开工量和供应量都在加大释放力度。今年前９个月，上海商品房新开工面积比去年同期增长２３．７％，竣工面积同比激增近五成。

    “上海房价上涨的势头已得到遏制，并进一步向‘稳中有降’的趋势演变。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说，“上海楼市素有‘风向标’之称，这些变化将对全国的房地产调控带来积极影响。”

    一系列变化背后，是根据国家部署，上海楼市调控政策的“刚性运行”：１月，上海出台房产税试点细则，剑指投资投机性需求；２月，为落实“国八条”推出由限贷、限购等９条措施构成的“组合拳”；７月，叫停居民“补税购房”，从严实施限购……

    “此次上海调控楼市，决心之大、措施之严，可说罕见。市场的改变在预期之中。”一家在上海有多个项目的房企负责人告诉记者。

    降低“依赖度” 加快“去房地产化”

    随着传统发展模式弊端的凸显和科学发展理念的深入人心，上海正借房地产调控之机，实行“治本之策”：逐步降低经济对房地产的依赖度，并通过制度创新确保这一过程的“可持续”；同时加快实施“创新驱动，转型发展”的战略，大力培育扶持高新产业和现代服务业。

    数据显示，上海房地产业增加值占三产比重，已从“十五”末的１４．６％回落至今年上半年的７．９％。

    在一些房地产业规模较大的区，“房地产依赖度”的降低更为突出。比如，今年上半年，闵行区第三产业剔除房地产后实现的税收占财政收入的比重为２６．３％，比２００８年提高近６个百分点；而房地产行业税收占区级财政比重从去年同期的４２．４％降至２８．４％。

    上海一些区县干部告诉记者，从长远来看，土地财政是“一锤子买卖”，不能形成财政收入的可持续增长，只有调整经济结构，才能为稳定的财源奠定基础。

    房地产投资降速、比重降低，既是调控所致，更是上海经济主动调结构的结果。全力推进“创新驱动”的目的之一，便是逐渐摆脱过度倚重投资驱动。今年，包括房地产投资在内的上海固定资产投资出现了１９９９年以来的首次负增长，而高新技术产业等投资和产出却保持高速增长。

    降低地方财政对房地产业的依赖度，须以制度确保其“可持续”。记者从上海市财政部门了解到，上海今年大幅增加市对区县转移支付的力度，预计全年转移支付资金总量同比增幅将超过６０％。

    保障房创新高 楼市“民生意蕴”凸显

    在闵行，浦江拓展基地大型居住社区打桩；在徐汇，龙南佳苑公共租赁住房项目开工；在嘉定，城北保障房基地传出隆隆的施工声……临近年底，上海的保障房建设再度提速。今年以来，上海新开工保障房在全部住房中的比重已超过七成。

    沿着既定的调控路径，上海房地产业逐步实现普通商品房和保障性住房“两条腿走路”。今年保障性住房的建设和供应将双双创下历史新高：全年建设与筹措各类保障房１５００万平方米、２６.６万套的目标如期完成已无悬念，将有效供应１１５０万平方米、１７万套，让大量中低收入家庭直接受益。上海结合自身实际构建的由廉租房、经适房、公租房、动迁安置房构成的“四位一体”住房保障体系，正在由美好蓝图逐步化为生动现实。

    业内人士认为，上海作为土地资源稀缺的特大型城市，保障房的加快建设和供应有两方面积极效应：一是增加了市场有效供应，满足大量中低群体的住房需求；二是稳定市场心态，引导市场预期，减轻各方压力。市场结构的逐步优化，将对楼市调控带来长期“利好”。