住房和城乡建设部答网民关于完善物业管理的建言

网友陈*关于完善物业管理的建言，遵照其本人及住房和城乡建设部意见，在此不予刊登。

住房和城乡建设部回复：陈*同志关注民生，关心社区管理，在深入调查研究的基础上，指出了物业管理行业存在的一些问题，提出了创新社区服务管理方式的若干建议，具有一定的借鉴参考作用。

物业管理起源于西方市场经济国家，是世界通行的管理不动产的主要方式。我国物业管理是城镇住房制度改革的产物，经过三十多年的发展，逐步走上市场化、法制化、规范化发展的轨道，已经成为现代服务业的重要组成部分，在改善人居工作环境、解决就业问题、维护社区和谐稳定、提高城市管理水平、推动经济增长、推进社会建设等方面发挥了积极作用。

物业管理在快速发展的同时，也暴露出了一些问题，主要表现在以下几个方面：一是少数企业服务意识淡薄，管理不到位、收费不规范、擅自撤管项目、侵占共用部分经营收入等行为仍然存在。二是专业人才严重不足，全国约600万从业人员中只有6万余人取得物业管理师资格，少数从业人员素质较低，与业主发生纠纷、损坏业主财物等现象时有发生。三是业主自我管理的意识和能力较弱，一些业主委员会不按照法律规定履职，有的业主委员会委员不作为或乱作为，部分业主无正当理由故意拖欠物业费，业主大会制度实施效果不理想。四是老旧住宅小区内普遍存在建筑质量缺陷、共用部分产权不明晰、配套设施标准滞后等问题，容易引发维修责任的承担、经营收益的分配、业主需求的满足等多方面的矛盾纠纷。

物业管理是社区管理的组成部分。《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此，物业管理是物业服务企业以物业服务合同为依据，向业主提供有偿服务的市场行为，不是免费的公共服务，也不能等同于应当由政府开展的公益性社区管理。业主对物业服务企业提供的服务不满意的，可以按照法律规定和合同约定解聘和重新选聘物业服务企业。业主委员会应当及时了解业主的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同。

下一步，我们将根据陈悦同志的建议，认真做好以下工作：

一是继续整顿物业管理市场秩序，加大对乱收费、劣质服务等违法违规行为的查处力度，切实维护业主的合法权益。二是积极培育业主组织，规范业主大会和业主委员会的组建及运行，推进业主民主协商、自我管理和自我约束机制的建立和完善。三是进一步规范物业管理招投标活动，引导建设单位和业主公开、公平、公正地选聘物业服务企业，促进物业管理市场良性竞争。四是改革物业服务企业资质审批制度，下放物业服务企业一级资质审批权限，便于地方房地产行政主管部门加强对物业服务企业的属地管理。五是建立多层次、全方位的纠纷预防和化解机制，动员社会各方面力量及时预防和化解物业管理活动中的矛盾纠纷，维护社会和谐稳定。六是推行由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由区、县房地产行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等方面代表参加的物业管理联席会议制度，共同协调解决物业管理中遇到的问题，推动物业管理和社区管理有机结合。