地价成本平均只占房价成本的25%—30%

    国土资源部副部长贠小苏6月13日称，地价是房价构成的重要因素，但不是决定性因素，地价成本平均只占房价成本的25%—30%，因此，国土资源系统必须坚持招拍挂供地方式。

    他是在今天开幕的2006年中国地交会上作此表示的。他说，地价是房价成本中重要的组成部分，同其他房价成本构成要素一样，都在影响房价，但不决定房价。房地产用地的招拍挂土地出让方式，是公开、公正、公平出让土地并显化土地价值的市场化方式，这种方式同样也不决定地价。从根本上讲，决定地价、房价的是市场供求关系。

    那么，为什么还有一些同志认为是招拍挂的供地方式抬高了地价，高地价造成了高房价呢？贠小苏强调，招拍挂供地方式是土地要素市场发展的必然选择，对过去经营性用地的协议供应方式而言是一大进步。它不仅适应我国社会主义市场经济发展的需要，也是从国情出发，从源头上防治腐败的重大改革措施，只能坚持、完善和发展，决不能倒退。

    在具体实施中，房地产用地招拍挂也有流拍的，也有因开发企业对房价预期过高而盲目哄抬地价的。可以说是高房价拉动了地价上涨。他透露，国土资源部组织有关单位对40个楼盘作了典型分析，从协议供地的地价与房价关系和招拍挂供地的地价与房价关系看，不论哪种供地方式，地价占房价比例平均在25%—30%，招拍挂地价中，土地出让金即政府的土地纯收益部分，只占地价的25%左右，其他75%左右是征地补偿或城市拆迁费用，以及“七通一平”基础设施建设费用。而土地出让金在房价中的比例不超过10%，只有对招拍挂取得土地的综合价构成作具体分析，才能使广大群众，对招拍挂这一市场化土地出让方式有一个全面客观的了解，才能对国务院和中纪委的相关规定有一个正确的认识。特别是政府负责土地一级开发，搞好水电路等基础设施建设，为房地产开发企业创造开工条件，这些支出费用都成为招拍挂取得土地的综合价的主要成本，都是必须支付和计算的。当然，还要说明的是，政府从房价中获取土地出让10%以下的纯收益，也主要用于城市公益事业、基础设施建设及困难群众住房保障(还不健全完善)。招拍挂制度的实施由各级国土资源部门负责落实，对此，贠小苏希望社会各方面对完善招拍挂制度积极建言献策，促进包括房地产在内的经营性用地落实好招拍挂制度。

    他说，节约集约用地是缓解土地资源瓶颈约束、实现保护与发展“双赢”效果的根本出路。他强调，当前，尤其需要严格土地管理，坚持合理用地，节约集约用地，从改变经济增长方式、利用方式入手，从根本上缓解人地矛盾，在严格保护资源的同时，保障发展所必需的用地。

    城市房地产业土地供应不存在“地荒”

    贠小苏表示，城市房地产业用地能不能完全放开、单纯靠市场调节解决，现实土地供应中存在不存在“地荒”，回答都是否定的。

    贠小苏是从住房需求与土地供应之间关系的角度作此表示的。他说，不论是发展中国家还是西方发达国家，政府都采取不同形式和政策调控引导房地产行业发展，都在努力解决或保障不同层次人群的住房需求。在我国经济社会转型的历史时期，更需要各地同中央保持一致，高度重视和加强对房地产业的宏观调控。

    贠小苏说，近几年，房地产业用地占到了全国用地年均总量的30%，从重点城市看，如北京市国土资源局认真清查了2002年至2005年住房建设供地情况，已供土地但尚未形成实际住房供应的土地面积就有4000公顷，规划建筑面积8000万平方米，占已出让住宅用地面积总量的53%，相当于北京市近两年的房地产用地总量。这充分说明国土资源系统保障了房地产开发用地，不存在“地荒”问题。

    贠小苏还表示，我国人多地少，在城市房地产业发展中，必须严格保护耕地，必须严控建设用地规模，努力提高土地利用率。加之，从城市大多数居民可支配收入的实际水平出发，逐步解决住房(包括租房)问题，都需要对近几年商住房建设中不合理结构进行调整。国土资源部门要以土地供应为手段，积极支持城市中小户型、中低价位商住房建设用地，严格控制大户型和低密度住房建设用地，停止别墅建设供地。他希望各地国土资源厅局切实落实一系列调控政策，维护广大群众的切身利益，促进房地产业健康发展。

    节约集约利用土地任务艰巨，潜力很大

    国土资源部地籍管理司司长樊志全6月13日透露，我国城镇居民人均用地达133平方米，超过国家用地高限的1/3，节约集约利用土地任务艰巨，潜力很大。

    樊志全说，按照国家关于城市规划建设用地的最高定额，一般城市人均用地面积最高标准是100平方米，首都和特区城市最高是120平方米。但一项针对我国664个城市的调查显示，城镇居民人均用地达133平方米，超过国家用地高限的1/3，大大超过国际平均水平。据悉，发达国家人均城市用地为82.4平方米，发展中国家人均城市用地是83.3平方米。

    建设区的改造挖潜，是节约集约利用土地的一个着力点。樊志全称，对我国400个城市的调查表明，建成区闲置土地占建成区面积的1/4。不少城市存在大量的城中村，一些城市经济适用房面积超大豪华。

    据悉，2004年国土资源部对18个省份35个城市196个市、区、县土地利用动态遥感监测表明，35个城市新增建设用地45万亩，其中占用耕地是32.5万亩，占72.2%；占用非耕地的农用地仅为12.5万亩，为27.8%，不足1/3。换言之，35个城市中，有2/3的城市发展还是以外延扩张为主，而且这种外延扩张是通过大量占有粮田和耕地来实现的。此外，这些城市中还有2.7%的用地不符合城市总体规划。

    充分挖掘基础设施建设和建材使用的潜力，也可以实现节约集约用地的目的。樊志全以高速公路建设为例说，1997—2004年我国公路用地为681万亩，平均每年占用85万亩，交通部门的实验表明，双向四车道的高速公路路基填地每降低一米，每公里永久性占地就可以节约近5亩。如果再加上路基减少取土，节约的土地就更多。（何振红）