2.3万公顷闲置地：海南的土地银行
——写在第17个“6·25”全国土地日

    6月25日是第17个全国土地日，即使在这样一个日子里，你也许都意识不到，我们脚下的土地，正在真真切切地改变着我们的生活。

    从大的方面说，在海南步入快速发展的历史时期，没有土地资源的支撑，海南省委省政府“一省两地”的战略构想，也许只是一张无所附着的蓝图。从小的方面说，政府通过盘活土地资源而获得的收益，也许会使我们门前的一条小路很快变得宽阔平坦。

    在过去的六年中，海南在国家从严控制新增建设用地的政策背景下，将房产地产泡沫时期闲置的大批土地和项目，或盘活或储备，拥有了一个高达2.3万多公顷的“土地银行”，有效地为海南建设提供了大量的土地和资金保障。

    六年中，海南供应的10933.9公顷土地中，存量土地占了71.95%。

    土地储备，为未来加油

    海口与琼山刚合并时，面临着城市布局和中心的转移，基础设施本来就欠账太多的新海口，急需大量建设资金。但纯粹依靠财政投入，要想实现城市基础设施建设的跨越式发展是不可能的，如何筹措这笔巨大的投资？

    急需破局的海口，紧握城市土地这块最具活力、最有增值潜力、最容易被政府控制的重要资产，在省委、省人大、省政府的支持下，充分利用处置“烂尾楼”的一系列政策法规，创新操作，推进土地资产资本化，建立土地储备机制。

    短短几年，海口储备的闲置土地就达到约5万亩，在未来五年，将有可能达到8万至10万亩。基于此，国家开发银行再一次与海口签订协议，未来5年，给海口提供300亿元的融资支持。海口现有存量土地和增量土地资源，以及形成的土地授意权抵质押，为海口的“大变”奠定了雄厚的建设资本。

    海口“以时间换空间”的运作方式，构筑了强大的融资平台，使政府获得更多的土地增值收益，为城市基础设施建设提供了雄厚的资金保障，也使政府在土地调控上有了更大的主导权，成为海南进行土地储备的典型案例之一。

    海南2001年开始建立土地储备制度。目前，全省各个市县均已成立土地储备运营机构，利用海南为加快处置闲置建设用地完备的政策法规，全省储备的闲置土地面积已达2.3万多公顷（即35万亩）。

    从1999年1月1日到今年3月30日止，全省23788.5公顷闲置建设用地已落实处置23415.98公顷，占闲置总量的98.43%。仅剩下372.52公顷（占总量的1.57%）司法查封的闲置建设用地。

    进入2005年，为适应“大企业进入、大项目带动”的战略思路，为省重大基础设施筹集资金，省委、省政府提出，“要建立省、市县两级土地储备库，省级要建立一个比较大的土地储备库，为海南的长远发展做准备”。

    去年9月1日，《海南省土地储备整理管理办法》正式实施。海南土地储备制度进入新的阶段。

    高效能经营让城市增值

    打造热带海岛特色、南洋建筑风格的宜居城市群，海南各个重点城镇均需要大量的建设和维护资金。

    琼海市自2003年成立土地储备整理交易中心以来，已累计收购储备土地7800亩，现有储备土地2200亩，开展土地使用招标拍卖挂牌出让，累计达到5600亩，实现土地出让收入约6亿元。开展土地二级市场交易服务，累计完成土地交易650万平方米，交易总额约10亿元。

    2002年，面积为3307.5亩的海口美丽沙，土地评估价仅为2.25亿元，而3年后的竞拍价却飙升了8倍，高达18亿元。美丽沙拍卖的成功，不仅打破了海口市地价长期低迷的状态，同时也带来了弥足珍贵的启示———政府应该如何供应地，才能让价格真正体现出土地的价值。

    如今，三亚一、二线海景地的价格超过200万元/亩，海口一、二线海景地的价格超过100万元/亩。

    不仅海口、三亚，国家开发银行支持的触角也延伸到海南的二三线城市。本月15日，国家开发银行与琼海市签订开发性金融合作协议，未来五年，对琼海市土地收购整理项目、基础设施建设项目、以及民生领域等项目提供100亿元的融资支持。

    政府实施土地储备，不仅仅能为城市建设提供更多的资金，也能支持重点产业发展，提供城市发展后劲。

    海马汽车今年将形成15万辆整车和15万台发动机生产能力，本地采购率高达70%。“海口药谷”吸引入驻的医药企业已经达到23家。海口桂林洋高校园区建设已小有规模。对于如海马等事关海口经济竞争力的重点产业，海口土地储备中心原则上以成本价供应土地。对重点基础设施产业则亏本提供土地。随着国内外越来越多的资本认识到海南稀缺资源的价值时，海南省、市县两级政府，都需要掌握一定的储备土地，以承接优势企业和优势项目的进入。

    省委书记卫留成认为，海南在新一轮区域经济的角逐中，最大的优势就是保持了良好的生态环境和充足的土地资源储备。正在推行的土地储备，将成为海南岛屿型经济又快又好发展的重要推进器。

    在平衡中寻求社会和谐

    在加快推进土地储备的实践中，全省各市县既充满激情，又显示了清醒和睿智，那就是土地增值所产生的收益的使用“以人为本”，从群众反映最强烈、最紧迫的问题入手，向群众关心的热点难点问题倾斜，打造“民心工程”，让以地生“金”的收益，成为海南社会发展的重要的和谐因素。

    省国土资源厅的蒙小明认为，由政府掌握土地的主要增值，总比一些企业运营土地要更加公益、更加公正、更加符合情理，况且土地增值的原因是多方面的。

    政府储备土地后还需要做大量的工作，如路、管、网等设施的配套，如教育、医疗等大环境的完善，如规划概念的包装推介等等。土地增值的收益基本上由地方财政控制，可以保证绝大部分还是投入地方建设和发展。

    比如，生活在海口的居民会有切身感受：“一园两湖”改造，美舍河臭水沟的清淤，“女人街”等背街小巷的改造，图书馆、文化公园、体育公园等一批文化体育设施的纷纷落成，管网、路灯等设施的改造，羊山地区的饮用水工程，正在紧张施工的几条重要市政道路的改造等等。

    比如，三亚已经成为海南最精雅的城市，一处建设成一道风景，一项工程成一个亮点。三亚的市民和游客在短短近四五年中，能清晰看到它的改造脉络：一大批的公园先后建成，三亚湾“椰梦长廊”的营造，三亚解放路及三亚东西两河三岸改造，东西河跨河大桥，迎宾大道的整修等等。

    通过资本和土地的结合运营，产生巨大的财富，再回馈于海南的各项建设，打造一个魅力海南，使之更有吸引力，更能吸引外来投资者，更能方便当地群众生活，这样的土地储备即便有一点不完善，也不影响它的巨大的正面效应。土地储备形成的综合实践雄辩地表明，它是新的增长极，支撑着全省经济跃上新的台阶。（邓建华）